新城发展投资分析

新城发展投资分析

Created
2025-06-16
Tags
股票分析
Last Modify
2025-07-16 / 15:24 PM
AI summary
最近准备系统进行一些投资分析了, 听到大佬们在讨论的新城发展,决定尝试进行分析。

一、基本信息

  • 股票名称:新城发展
  • 证券:港股
  • 代码:01030
  • 当前股价:2.300 (2025.6.16)
  • 利益相关:持仓7.7%,平均成本2.317,当前盈利9%(2025.7.16)
 

1.1 新城发展是做什么的?

  • 直接看招股书,没找到,跳过。
  • 看去年的年报:
notion image
  • 董事会报告部分,提及了主营业务:
本集團的主要業務為於中國從事物業發展物業投資商業物業管理
 
ok,还是不知道是干嘛的,不如直接问问AI:
 
提问元宝:新城发展是做什么的? 本集團的主要業務為於中國從事物業發展、物業投資及商業物業管理
新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited,股票代码:01030.HK、601155.SH)是一家以房地产为核心业务的综合性集团,主要在中国从事物业发展、物业投资及商业物业管理,并逐步拓展多元化业务布局。以下是其核心业务及运营模式的详细分析:

一、主营业务

  1. 物业发展
      • 住宅开发:通过A股公司分部(新城控股,601155.SH)开发住宅物业及多用途综合楼盘,覆盖从刚需到高端的多品类住宅产品,致力于打造全生命周期的居住服务。
      • 商业地产开发以“吾悦广场”为核心品牌,布局城市综合体项目,形成“住宅+商业”双轮驱动模式。截至2025年3月,吾悦广场已在全国136个城市布局200座,其中173座已开业,2024年商业运营总收入达128.08亿元,同比增长13.1%。
  1. 物业投资与商业物业管理
      • 通过持有和运营商业物业(如吾悦广场)获取租金收入,并提供商业运营管理服务,包括招商、品牌孵化、空间运营等。
      • 非A股公司分部负责物业管理及其他增值服务,如建筑服务、市场研究等。
  1. 其他业务
      • 金融服务:通过控股香港晋峰金融(持有香港证监会1、2、4、9号牌照)开展债券承销、资产管理等业务。
      • 创新业务:包括智能快递柜、亲子主题乐园(多奇妙公司)、影院运营、康养社区(“新城•心颐”)等,围绕地产产业链延伸服务场景。
      • 资产管理:通过产业投资与资本运作(如参与江苏民营投资控股公司)优化资产配置。

二、财务与市场表现

  • 2024年业绩:受行业环境影响,营业总收入893.08亿元(同比下降25.34%),净利润4.91亿元(同比下降44.12%),但商业运营收入逆势增长,显示其商业板块的抗风险能力。
  • 行业地位:2023-2024年连续入选《财富》中国500强及民营企业500强,排名第187-193位,年营业额超168亿美元。

三、战略布局与特色

  • 区域深耕:以上海为中枢,长三角为核心,并向全国扩张,同时进入美国加州、德州等海外市场。
  • 绿色与公益:推行绿色建筑标准,发起“七色光计划”公益项目(如“光彩图书馆”惠及数万乡村学生)。

总结

新城发展以地产开发为主业,通过“住宅+商业”双轮驱动和多元化业务协同,构建覆盖居住、消费、金融等场景的生态体系。尽管近年面临行业调整压力,但其商业运营与创新业务的持续增长展现了较强的转型潜力。
 
ok,拎出来核心概念,然后继续跟AI了解:
  • 物业发展:
    • 住宅开发(也就是买地、建房、卖房/出租)
    • 商业地产开发(核心品牌“吾悦广场”)
  • 物业投资与商业物业管理:
    • 租金收入(商业地产主要重运营,长线获取收入)
 

1.2 新城发展的市场占有率?

1.2.1 住宅开发市场占有率

新城发展的住宅开发业务主要通过A股上市平台新城控股(601155.SH)运营。
(1)全国住宅销售排名
  • 2024年销售额:约700亿元(行业排名TOP 20-25)。
  • 市场占有率:约0.5%-0.8%(全国商品房销售额约12-13万亿元)。
  • 区域分布:长三角(江苏、浙江、上海)占比超60%,中西部(四川、重庆、湖北)占比约20%。
(2)行业对比(2024年房企销售排名)
排名
房企
销售额(亿元)
市场占有率
1
保利发展
约3,500亿
~2.8%
2
万科
约3,200亿
~2.6%
3
中海地产
约2,800亿
~2.3%
20-25
新城控股
约700亿
0.5%-0.8%
30
金地集团
约500亿
~0.4%
🔹 结论:新城住宅开发规模处于全国TOP 20-25,市场占有率较低但区域集中度高(长三角核心城市)。

1.2.2 商业地产市场占有率(吾悦广场)

新城发展的商业地产以“吾悦广场”为核心品牌,是中国TOP 3的商业地产运营商之一(仅次于万达、华润)。
(1)商业地产规模(截至2025年3月)
指标
数据
已开业吾悦广场
173座
在建及储备项目
27座
全国布局城市
136个
2024年租金收入
128.08亿元(+13.1%)
(2)行业对比(2024年商业地产运营商排名)
排名
企业
商业项目数量
租金收入(亿元)
1
万达商管
500+(万达广场)
约600亿
2
华润万象生活
100+(万象城/万象汇)
约250亿
3
新城发展(吾悦广场)
173座
128亿
4
龙湖天街
80+
约100亿
5
大悦城
20+
约60亿
🔹 结论:新城商业地产规模全国TOP 3,市场占有率约10%-15%(仅次于万达、华润)。

1.2.3 物业管理市场占有率(新城悦服务)

新城旗下物业公司新城悦服务(01755.HK),2024年在管面积约2.5亿㎡,行业排名TOP 15-20
排名
物企
在管面积(亿㎡)
市场占有率
1
万物云(万科)
9.5+
~8%
2
碧桂园服务
8.0+
~6.5%
3
保利物业
6.0+
~5%
15-20
新城悦服务
2.5
~2%
🔹 结论:物业管理市场占有率较低,但增速较快(2024年新增合约面积约3000万㎡)。
 
总结一下,住宅销售额占市场份额并不高(但绝对值还是比商业开发高,760亿), 商业开发比较出色,128亿的租金+管理费收入,排行第三。
 
notion image
对比 23年,住宅收入下降不少(当前房地产去库存的背景),商业开发收入看起来是有增长的。
 
年份
住宅收入(亿元)
商业租金+管理费收入(亿元)
住宅市占率
商业地产市占率
备注
2020
2509.63(销售额)
57(含管理费)
约1.5%(行业第12)
约8%(行业TOP 3)
商业毛利率70%
2021
2337(销售额)
86(吾悦广场租金)
小幅下滑
提升至9%左右
商业收入五年CAGR达81.1%
2022
约1200(销售额)
94(同比增长19%)
显著下滑
维持TOP 3
商业出租率97%
2023
约600(销售额)
105(目标)
降至0.8%以下
10%-12%
商业运营总收入52.01亿元(上半年)
2024
401.71(销售额)
128.08(含管理费)
约0.5%(TOP 20-25)
10%-15%(TOP 3)
租金收入占比提升至17%
先看个大概,空了再根据年报重新整理一下数据。目前数据用AI交叉验证了下,应该有误差,但是问题不大。
 
住宅市占率可以看到一路下降,但是商业地产市占率连年提升。

1.3 新城发展的资产负债表情况

  • 总资产:3091 亿
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  • 总负债:2223 亿
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  • 合并净利润:6.8 亿
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1.4 新城发展的土地储备

 
 

二、竞争力体现

 

2.1 新城发展的运营能力

商业地产的出租率
 
 

三、基于巴菲特的投资理念进行分析

3.1 企业护城河与竞争优势是否稳固?

💡
巴菲特的核心理念是寻找拥有“经济护城河”的企业。
对新城的分析需聚焦:
  1. 商业运营的可持续性
      • 吾悦广场的出租率长期稳定在97%以上,租金收入年增约20%,毛利率70.58%(行业领先)。
      • 问题:能否维持高出租率与租金增长?轻资产扩张(计划新增36座广场)是否侵蚀盈利能力?
      • 评估点:观察2025年租金收入是否达预测的116亿元(2024年为62亿元)。
  1. 住宅业务风险出清能力
      • 2024年住宅销售均价已从 7500元/㎡ 回升至8800元/㎡,存货去化周期约 2 年。
      • 问题:开发业务减值是否持续(2021-2023年每年计提约50亿元)?能否在2025年基本出清存货?
 

3.2 财务安全性与现金流能否支撑转型?

💡
巴菲特重视自由现金流与低负债,新城的债务风险需重点审视。
  1. 流动性压力与偿债能力
      • 2025年到期债券80亿元,现金仅106亿元;依赖新增经营贷缓解压力,现金短债比1.44倍
      • 问题:经营性物业贷(2024年新增120亿元)能否覆盖到期债务?若销售回款不及预期,会否引发流动性危机?
  1. 自由现金流生成能力
      • 商业板块年现金流稳定(2024年租金收入62亿元),但开发业务亏损拖累整体现金流。
      • 问题:住宅存货出清后,能否实现净自由现金流转正?商业运营的现金流能否支撑轻资产扩张?
 

3.3 管理团队能否理性配置资本?

💡
巴菲特要求管理层“理性、坦诚、以股东利益为重。
  1. 债务管理策略的有效性
      • 2025年6月成功发行3亿美元优先票据,为2023年来首家完成美元债发行的民营房企,反映市场信心。
      • 问题:融资是否用于高息债务置换?能否将平均融资成本进一步降至5%以下
  1. 转型商业的决策逻辑
      • 计划2027年后成为纯商业运营商,剥离开发业务。
      • 问题:轻资产扩张(如REITs分拆)是否优化ROE?管理层是否优先保障分红而非盲目扩张?
 

3.4 估值与安全边际是否足够吸引?

💡
巴菲特强调“以低于内在价值的价格买入”
  1. 分部估值法下的合理区间
      • 商业板块:2025年净利润28亿元(按租金116亿元×35%净利率),对标港股REITs 6-10倍PE,估值168-280亿港元
      • 住宅板块:剩余土地储备估值60-80亿港元(0.3-0.4倍PB)。
      • 综合估值228-360亿港元(当前市值178亿港元)。
      • 问题:当前市净率0.36倍是否充分反映资产折价?若商业转型成功,能否支撑PE升至8倍以上?
  1. 安全边际的触发价格
      • 按估值下限228亿港元计算,对应股价3.2港元(较现价2.53港元高26%)。
      • 机会点:若地产政策发力或销售超预期,现价已接近底部区间(2025年低点1.98港元)
 

3.5 行业与宏观风险是否可控?

需验证新城能否抵御行业周期性波动:
  • 政策依赖度:2024年政策(降首付、调利率)尚未扭转销售颓势,2025年H2是否触底存疑。
  • 三四线消费韧性:吾悦广场超60%位于三四线,若居民消费进一步萎缩,租金增长或不及预期。
  • 关键指标:跟踪月度销售数据(如2025年2月销售19.63亿元,环比+93%)
 

3.6 是否适合“永久持有”?

💡
巴菲特的“永远持股”前提是企业护城河随时间加深。
  • 符合条件的情况:若商业租金收入占比超70%、负债率降至60%以下、股息率回升至5%以上(现为0),可视为永续现金流资产。
  • 退出信号:住宅减值拖累持续3年以上、吾悦广场出租率跌破90%、融资成本反弹至7%以上。
 

3.7 结论:决策框架与操作建议

  1. 当前是否值得投资?
      • 短期(<1年):需观察2025Q3销售数据及债务到期偿付情况,现价安全边际不足。
      • 长期(>3年):若转型成功,现价具备79-157%上行空间(对应3.2-4.0港元)。
  1. 合适买入区间
      • 防御价位:市值≤200亿港元(股价≤2.8港元),对应估值下限的10%折让。
      • 进攻价位:政策或销售超预期导致股价暴跌至2.0港元下方(市值<140亿港元)。
  1. 永久持有可能性
      • 取决于商业收入占比能否在2027年超80%及分红政策是否恢复(参考巴菲特持有可口可乐的逻辑)。
建议建立跟踪清单,按月更新吾悦广场开业进度、租金增长率、负债率三项数据,以验证护城河深化逻辑是否成立。
 

四、拓展信息

招股书在哪里查询?

港股招股书:
  • 右上角选择简体中文
emm,但是好像没查到新城发展的, 查了下腾讯的,能查到,但想了想,腾讯都04年上市的,时间太久远了,好像也没啥能参考的。
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