最近准备系统进行一些投资分析了, 听到大佬们在讨论的新城发展,决定尝试进行分析。
一、基本信息
- 股票名称:新城发展
- 证券:港股
- 代码:01030
- 当前股价:2.300 (6.16)
1.1 新城发展是做什么的?
- 直接看招股书,没找到,跳过。
- 看去年的年报:

- 董事会报告部分,提及了主营业务:
本集團的主要業務為於中國從事物業發展、物業投資及商業物業管理。
ok,还是不知道是干嘛的,不如直接问问AI:
提问元宝:新城发展是做什么的? 本集團的主要業務為於中國從事物業發展、物業投資及商業物業管理
新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited,股票代码:01030.HK、601155.SH)是一家以房地产为核心业务的综合性集团,主要在中国从事物业发展、物业投资及商业物业管理,并逐步拓展多元化业务布局。以下是其核心业务及运营模式的详细分析:
一、主营业务
- 物业发展
- 住宅开发:通过A股公司分部(新城控股,601155.SH)开发住宅物业及多用途综合楼盘,覆盖从刚需到高端的多品类住宅产品,致力于打造全生命周期的居住服务。
- 商业地产开发:以“吾悦广场”为核心品牌,布局城市综合体项目,形成“住宅+商业”双轮驱动模式。截至2025年3月,吾悦广场已在全国136个城市布局200座,其中173座已开业,2024年商业运营总收入达128.08亿元,同比增长13.1%。
- 物业投资与商业物业管理
- 通过持有和运营商业物业(如吾悦广场)获取租金收入,并提供商业运营管理服务,包括招商、品牌孵化、空间运营等。
- 非A股公司分部负责物业管理及其他增值服务,如建筑服务、市场研究等。
- 其他业务
- 金融服务:通过控股香港晋峰金融(持有香港证监会1、2、4、9号牌照)开展债券承销、资产管理等业务。
- 创新业务:包括智能快递柜、亲子主题乐园(多奇妙公司)、影院运营、康养社区(“新城•心颐”)等,围绕地产产业链延伸服务场景。
- 资产管理:通过产业投资与资本运作(如参与江苏民营投资控股公司)优化资产配置。
二、财务与市场表现
- 2024年业绩:受行业环境影响,营业总收入893.08亿元(同比下降25.34%),净利润4.91亿元(同比下降44.12%),但商业运营收入逆势增长,显示其商业板块的抗风险能力。
- 行业地位:2023-2024年连续入选《财富》中国500强及民营企业500强,排名第187-193位,年营业额超168亿美元。
三、战略布局与特色
- 区域深耕:以上海为中枢,长三角为核心,并向全国扩张,同时进入美国加州、德州等海外市场。
- 绿色与公益:推行绿色建筑标准,发起“七色光计划”公益项目(如“光彩图书馆”惠及数万乡村学生)。
总结
新城发展以地产开发为主业,通过“住宅+商业”双轮驱动和多元化业务协同,构建覆盖居住、消费、金融等场景的生态体系。尽管近年面临行业调整压力,但其商业运营与创新业务的持续增长展现了较强的转型潜力。
ok,拎出来核心概念,然后继续跟AI了解:
- 物业发展:
- 住宅开发(也就是买地、建房、卖房/出租)
- 商业地产开发(核心品牌“吾悦广场”)
- 物业投资与商业物业管理:
- 租金收入(商业地产主要重运营,长线获取收入)
1.2 新城发展的市场占有率?
1.2.1 住宅开发市场占有率
新城发展的住宅开发业务主要通过A股上市平台新城控股(601155.SH)运营。
(1)全国住宅销售排名
- 2024年销售额:约700亿元(行业排名TOP 20-25)。
- 市场占有率:约0.5%-0.8%(全国商品房销售额约12-13万亿元)。
- 区域分布:长三角(江苏、浙江、上海)占比超60%,中西部(四川、重庆、湖北)占比约20%。
(2)行业对比(2024年房企销售排名)
排名 | 房企 | 销售额(亿元) | 市场占有率 |
1 | 保利发展 | 约3,500亿 | ~2.8% |
2 | 万科 | 约3,200亿 | ~2.6% |
3 | 中海地产 | 约2,800亿 | ~2.3% |
20-25 | 新城控股 | 约700亿 | 0.5%-0.8% |
30 | 金地集团 | 约500亿 | ~0.4% |
🔹 结论:新城住宅开发规模处于全国TOP 20-25,市场占有率较低但区域集中度高(长三角核心城市)。
1.2.2 商业地产市场占有率(吾悦广场)
新城发展的商业地产以“吾悦广场”为核心品牌,是中国TOP 3的商业地产运营商之一(仅次于万达、华润)。
(1)商业地产规模(截至2025年3月)
指标 | 数据 |
已开业吾悦广场 | 173座 |
在建及储备项目 | 27座 |
全国布局城市 | 136个 |
2024年租金收入 | 128.08亿元(+13.1%) |
(2)行业对比(2024年商业地产运营商排名)
排名 | 企业 | 商业项目数量 | 租金收入(亿元) |
1 | 万达商管 | 500+(万达广场) | 约600亿 |
2 | 华润万象生活 | 100+(万象城/万象汇) | 约250亿 |
3 | 新城发展(吾悦广场) | 173座 | 128亿 |
4 | 龙湖天街 | 80+ | 约100亿 |
5 | 大悦城 | 20+ | 约60亿 |
🔹 结论:新城商业地产规模全国TOP 3,市场占有率约10%-15%(仅次于万达、华润)。
1.2.3 物业管理市场占有率(新城悦服务)
新城旗下物业公司新城悦服务(01755.HK),2024年在管面积约2.5亿㎡,行业排名TOP 15-20。
排名 | 物企 | 在管面积(亿㎡) | 市场占有率 |
1 | 万物云(万科) | 9.5+ | ~8% |
2 | 碧桂园服务 | 8.0+ | ~6.5% |
3 | 保利物业 | 6.0+ | ~5% |
15-20 | 新城悦服务 | 2.5 | ~2% |
🔹 结论:物业管理市场占有率较低,但增速较快(2024年新增合约面积约3000万㎡)。
总结一下,住宅销售额占市场份额并不高(但绝对值还是比商业开发高,760亿), 商业开发比较出色,128亿的租金+管理费收入,排行第三。

对比 23年,住宅收入下降不少(当前房地产去库存的背景),商业开发收入看起来是有增长的。
年份 | 住宅收入(亿元) | 商业租金+管理费收入(亿元) | 住宅市占率 | 商业地产市占率 | 备注 |
2020 | 2509.63(销售额) | 57(含管理费) | 约1.5%(行业第12) | 约8%(行业TOP 3) | 商业毛利率70% |
2021 | 2337(销售额) | 86(吾悦广场租金) | 小幅下滑 | 提升至9%左右 | 商业收入五年CAGR达81.1% |
2022 | 约1200(销售额) | 94(同比增长19%) | 显著下滑 | 维持TOP 3 | 商业出租率97% |
2023 | 约600(销售额) | 105(目标) | 降至0.8%以下 | 10%-12% | 商业运营总收入52.01亿元(上半年) |
2024 | 401.71(销售额) | 128.08(含管理费) | 约0.5%(TOP 20-25) | 10%-15%(TOP 3) | 租金收入占比提升至17% |
先看个大概,空了再根据年报重新整理一下数据。目前数据用AI交叉验证了下,应该有误差,但是问题不大。
住宅市占率可以看到一路下降,但是商业地产市占率连年提升。
1.3 新城发展的资产负债表情况
- 总资产:3091 亿

- 总负债:2223 亿

- 合并净利润:6.8 亿

1.4 新城发展的土地储备
二、竞争力体现
2.1 新城发展的运营能力
商业地产的出租率
N、拓展信息
招股书在哪里查询?
港股招股书:
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emm,但是好像没查到新城发展的, 查了下腾讯的,能查到,但想了想,腾讯都04年上市的,时间太久远了,好像也没啥能参考的。
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