新城发展投资分析

最近准备系统进行一些投资分析了，听到大佬们在讨论的新城发展，决定尝试进行分析。

一、基本信息

股票名称：新城发展

证券：港股

代码：01030

当前股价：2.300 （6.16）

1.1 新城发展是做什么的？

直接看招股书，没找到，跳过。

看去年的年报：

董事会报告部分，提及了主营业务：

本集團的主要業務為於中國從事物業發展、物業投資及商業物業管理。

ok，还是不知道是干嘛的，不如直接问问AI：

提问元宝：新城发展是做什么的？本集團的主要業務為於中國從事物業發展、物業投資及商業物業管理

新城发展控股有限公司（Seazen Group Limited，股票代码：01030.HK、601155.SH）是一家以房地产为核心业务的综合性集团，主要在中国从事物业发展、物业投资及商业物业管理，并逐步拓展多元化业务布局。以下是其核心业务及运营模式的详细分析：

一、主营业务

物业发展

住宅开发：通过A股公司分部（新城控股，601155.SH）开发住宅物业及多用途综合楼盘，覆盖从刚需到高端的多品类住宅产品，致力于打造全生命周期的居住服务。

商业地产开发：以“吾悦广场”为核心品牌，布局城市综合体项目，形成“住宅+商业”双轮驱动模式。截至2025年3月，吾悦广场已在全国136个城市布局200座，其中173座已开业，2024年商业运营总收入达128.08亿元，同比增长13.1%。

物业投资与商业物业管理

通过持有和运营商业物业（如吾悦广场）获取租金收入，并提供商业运营管理服务，包括招商、品牌孵化、空间运营等。

非A股公司分部负责物业管理及其他增值服务，如建筑服务、市场研究等。

其他业务

金融服务：通过控股香港晋峰金融（持有香港证监会1、2、4、9号牌照）开展债券承销、资产管理等业务。

创新业务：包括智能快递柜、亲子主题乐园（多奇妙公司）、影院运营、康养社区（“新城•心颐”）等，围绕地产产业链延伸服务场景。

资产管理：通过产业投资与资本运作（如参与江苏民营投资控股公司）优化资产配置。

二、财务与市场表现

2024年业绩：受行业环境影响，营业总收入893.08亿元（同比下降25.34%），净利润4.91亿元（同比下降44.12%），但商业运营收入逆势增长，显示其商业板块的抗风险能力。

行业地位：2023-2024年连续入选《财富》中国500强及民营企业500强，排名第187-193位，年营业额超168亿美元。

三、战略布局与特色

区域深耕：以上海为中枢，长三角为核心，并向全国扩张，同时进入美国加州、德州等海外市场。

绿色与公益：推行绿色建筑标准，发起“七色光计划”公益项目（如“光彩图书馆”惠及数万乡村学生）。

总结

新城发展以地产开发为主业，通过“住宅+商业”双轮驱动和多元化业务协同，构建覆盖居住、消费、金融等场景的生态体系。尽管近年面临行业调整压力，但其商业运营与创新业务的持续增长展现了较强的转型潜力。

ok，拎出来核心概念，然后继续跟AI了解：

物业发展：

住宅开发（也就是买地、建房、卖房/出租）
商业地产开发（核心品牌“吾悦广场”）

物业投资与商业物业管理：

租金收入（商业地产主要重运营，长线获取收入）

1.2 新城发展的市场占有率？

1.2.1 住宅开发市场占有率

新城发展的住宅开发业务主要通过A股上市平台新城控股（601155.SH）运营。

（1）全国住宅销售排名

2024年销售额：约700亿元（行业排名TOP 20-25）。

市场占有率：约0.5%-0.8%（全国商品房销售额约12-13万亿元）。

区域分布：长三角（江苏、浙江、上海）占比超60%，中西部（四川、重庆、湖北）占比约20%。

（2）行业对比（2024年房企销售排名）

排名	房企	销售额（亿元）	市场占有率
1	保利发展	约3,500亿	~2.8%
2	万科	约3,200亿	~2.6%
3	中海地产	约2,800亿	~2.3%
20-25	新城控股	约700亿	0.5%-0.8%
30	金地集团	约500亿	~0.4%

🔹 结论：新城住宅开发规模处于全国TOP 20-25，市场占有率较低但区域集中度高（长三角核心城市）。

1.2.2 商业地产市场占有率（吾悦广场）

新城发展的商业地产以“吾悦广场”为核心品牌，是中国TOP 3的商业地产运营商之一（仅次于万达、华润）。

（1）商业地产规模（截至2025年3月）

指标	数据
已开业吾悦广场	173座
在建及储备项目	27座
全国布局城市	136个
2024年租金收入	128.08亿元（+13.1%）

（2）行业对比（2024年商业地产运营商排名）

排名	企业	商业项目数量	租金收入（亿元）
1	万达商管	500+（万达广场）	约600亿
2	华润万象生活	100+（万象城/万象汇）	约250亿
3	新城发展（吾悦广场）	173座	128亿
4	龙湖天街	80+	约100亿
5	大悦城	20+	约60亿

🔹 结论：新城商业地产规模全国TOP 3，市场占有率约10%-15%（仅次于万达、华润）。

1.2.3 物业管理市场占有率（新城悦服务）

新城旗下物业公司新城悦服务（01755.HK），2024年在管面积约2.5亿㎡，行业排名TOP 15-20。

排名	物企	在管面积（亿㎡）	市场占有率
1	万物云（万科）	9.5+	~8%
2	碧桂园服务	8.0+	~6.5%
3	保利物业	6.0+	~5%
15-20	新城悦服务	2.5	~2%

🔹 结论：物业管理市场占有率较低，但增速较快（2024年新增合约面积约3000万㎡）。

总结一下，住宅销售额占市场份额并不高（但绝对值还是比商业开发高，760亿），商业开发比较出色，128亿的租金+管理费收入，排行第三。

对比 23年，住宅收入下降不少（当前房地产去库存的背景），商业开发收入看起来是有增长的。

年份	住宅收入（亿元）	商业租金+管理费收入（亿元）	住宅市占率	商业地产市占率	备注
2020	2509.63（销售额）	57（含管理费）	约1.5%（行业第12）	约8%（行业TOP 3）	商业毛利率70%
2021	2337（销售额）	86（吾悦广场租金）	小幅下滑	提升至9%左右	商业收入五年CAGR达81.1%
2022	约1200（销售额）	94（同比增长19%）	显著下滑	维持TOP 3	商业出租率97%
2023	约600（销售额）	105（目标）	降至0.8%以下	10%-12%	商业运营总收入52.01亿元（上半年）
2024	401.71（销售额）	128.08（含管理费）	约0.5%（TOP 20-25）	10%-15%（TOP 3）	租金收入占比提升至17%