最近准备系统进行一些投资分析了, 听到大佬们在讨论的新城发展,决定尝试进行分析。
一、基本信息
- 股票名称:新城发展
- 证券:港股
- 代码:01030
- 当前股价:2.300 (2025.6.16)
- 利益相关:持仓7.7%,平均成本2.317,当前盈利9%(2025.7.16)
1.1 新城发展是做什么的?
- 直接看招股书,没找到,跳过。
- 看去年的年报:

- 董事会报告部分,提及了主营业务:
本集團的主要業務為於中國從事物業發展、物業投資及商業物業管理。
ok,还是不知道是干嘛的,不如直接问问AI:
提问元宝:新城发展是做什么的? 本集團的主要業務為於中國從事物業發展、物業投資及商業物業管理
新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited,股票代码:01030.HK、601155.SH)是一家以房地产为核心业务的综合性集团,主要在中国从事物业发展、物业投资及商业物业管理,并逐步拓展多元化业务布局。以下是其核心业务及运营模式的详细分析:
一、主营业务
- 物业发展
- 住宅开发:通过A股公司分部(新城控股,601155.SH)开发住宅物业及多用途综合楼盘,覆盖从刚需到高端的多品类住宅产品,致力于打造全生命周期的居住服务。
- 商业地产开发:以“吾悦广场”为核心品牌,布局城市综合体项目,形成“住宅+商业”双轮驱动模式。截至2025年3月,吾悦广场已在全国136个城市布局200座,其中173座已开业,2024年商业运营总收入达128.08亿元,同比增长13.1%。
- 物业投资与商业物业管理
- 通过持有和运营商业物业(如吾悦广场)获取租金收入,并提供商业运营管理服务,包括招商、品牌孵化、空间运营等。
- 非A股公司分部负责物业管理及其他增值服务,如建筑服务、市场研究等。
- 其他业务
- 金融服务:通过控股香港晋峰金融(持有香港证监会1、2、4、9号牌照)开展债券承销、资产管理等业务。
- 创新业务:包括智能快递柜、亲子主题乐园(多奇妙公司)、影院运营、康养社区(“新城•心颐”)等,围绕地产产业链延伸服务场景。
- 资产管理:通过产业投资与资本运作(如参与江苏民营投资控股公司)优化资产配置。
二、财务与市场表现
- 2024年业绩:受行业环境影响,营业总收入893.08亿元(同比下降25.34%),净利润4.91亿元(同比下降44.12%),但商业运营收入逆势增长,显示其商业板块的抗风险能力。
- 行业地位:2023-2024年连续入选《财富》中国500强及民营企业500强,排名第187-193位,年营业额超168亿美元。
三、战略布局与特色
- 区域深耕:以上海为中枢,长三角为核心,并向全国扩张,同时进入美国加州、德州等海外市场。
- 绿色与公益:推行绿色建筑标准,发起“七色光计划”公益项目(如“光彩图书馆”惠及数万乡村学生)。
总结
新城发展以地产开发为主业,通过“住宅+商业”双轮驱动和多元化业务协同,构建覆盖居住、消费、金融等场景的生态体系。尽管近年面临行业调整压力,但其商业运营与创新业务的持续增长展现了较强的转型潜力。
ok,拎出来核心概念,然后继续跟AI了解:
- 物业发展:
- 住宅开发(也就是买地、建房、卖房/出租)
- 商业地产开发(核心品牌“吾悦广场”)
- 物业投资与商业物业管理:
- 租金收入(商业地产主要重运营,长线获取收入)
1.2 新城发展的市场占有率?
1.2.1 住宅开发市场占有率
新城发展的住宅开发业务主要通过A股上市平台新城控股(601155.SH)运营。
(1)全国住宅销售排名
- 2024年销售额:约700亿元(行业排名TOP 20-25)。
- 市场占有率:约0.5%-0.8%(全国商品房销售额约12-13万亿元)。
- 区域分布:长三角(江苏、浙江、上海)占比超60%,中西部(四川、重庆、湖北)占比约20%。
(2)行业对比(2024年房企销售排名)
排名 | 房企 | 销售额(亿元) | 市场占有率 |
1 | 保利发展 | 约3,500亿 | ~2.8% |
2 | 万科 | 约3,200亿 | ~2.6% |
3 | 中海地产 | 约2,800亿 | ~2.3% |
20-25 | 新城控股 | 约700亿 | 0.5%-0.8% |
30 | 金地集团 | 约500亿 | ~0.4% |
🔹 结论:新城住宅开发规模处于全国TOP 20-25,市场占有率较低但区域集中度高(长三角核心城市)。
1.2.2 商业地产市场占有率(吾悦广场)
新城发展的商业地产以“吾悦广场”为核心品牌,是中国TOP 3的商业地产运营商之一(仅次于万达、华润)。
(1)商业地产规模(截至2025年3月)
指标 | 数据 |
已开业吾悦广场 | 173座 |
在建及储备项目 | 27座 |
全国布局城市 | 136个 |
2024年租金收入 | 128.08亿元(+13.1%) |
(2)行业对比(2024年商业地产运营商排名)
排名 | 企业 | 商业项目数量 | 租金收入(亿元) |
1 | 万达商管 | 500+(万达广场) | 约600亿 |
2 | 华润万象生活 | 100+(万象城/万象汇) | 约250亿 |
3 | 新城发展(吾悦广场) | 173座 | 128亿 |
4 | 龙湖天街 | 80+ | 约100亿 |
5 | 大悦城 | 20+ | 约60亿 |
🔹 结论:新城商业地产规模全国TOP 3,市场占有率约10%-15%(仅次于万达、华润)。
1.2.3 物业管理市场占有率(新城悦服务)
新城旗下物业公司新城悦服务(01755.HK),2024年在管面积约2.5亿㎡,行业排名TOP 15-20。
排名 | 物企 | 在管面积(亿㎡) | 市场占有率 |
1 | 万物云(万科) | 9.5+ | ~8% |
2 | 碧桂园服务 | 8.0+ | ~6.5% |
3 | 保利物业 | 6.0+ | ~5% |
15-20 | 新城悦服务 | 2.5 | ~2% |
🔹 结论:物业管理市场占有率较低,但增速较快(2024年新增合约面积约3000万㎡)。
总结一下,住宅销售额占市场份额并不高(但绝对值还是比商业开发高,760亿), 商业开发比较出色,128亿的租金+管理费收入,排行第三。

对比 23年,住宅收入下降不少(当前房地产去库存的背景),商业开发收入看起来是有增长的。
年份 | 住宅收入(亿元) | 商业租金+管理费收入(亿元) | 住宅市占率 | 商业地产市占率 | 备注 |
2020 | 2509.63(销售额) | 57(含管理费) | 约1.5%(行业第12) | 约8%(行业TOP 3) | 商业毛利率70% |
2021 | 2337(销售额) | 86(吾悦广场租金) | 小幅下滑 | 提升至9%左右 | 商业收入五年CAGR达81.1% |
2022 | 约1200(销售额) | 94(同比增长19%) | 显著下滑 | 维持TOP 3 | 商业出租率97% |
2023 | 约600(销售额) | 105(目标) | 降至0.8%以下 | 10%-12% | 商业运营总收入52.01亿元(上半年) |
2024 | 401.71(销售额) | 128.08(含管理费) | 约0.5%(TOP 20-25) | 10%-15%(TOP 3) | 租金收入占比提升至17% |
先看个大概,空了再根据年报重新整理一下数据。目前数据用AI交叉验证了下,应该有误差,但是问题不大。
住宅市占率可以看到一路下降,但是商业地产市占率连年提升。
1.3 新城发展的资产负债表情况
- 总资产:3091 亿

- 总负债:2223 亿

- 合并净利润:6.8 亿

1.4 新城发展的土地储备
二、竞争力体现
2.1 新城发展的运营能力
商业地产的出租率
三、基于巴菲特的投资理念进行分析
3.1 企业护城河与竞争优势是否稳固?
巴菲特的核心理念是寻找拥有“经济护城河”的企业。
对新城的分析需聚焦:
- 商业运营的可持续性
- 吾悦广场的出租率长期稳定在97%以上,租金收入年增约20%,毛利率70.58%(行业领先)。
- 问题:能否维持高出租率与租金增长?轻资产扩张(计划新增36座广场)是否侵蚀盈利能力?
- 评估点:观察2025年租金收入是否达预测的116亿元(2024年为62亿元)。
- 住宅业务风险出清能力
- 2024年住宅销售均价已从 7500元/㎡ 回升至8800元/㎡,存货去化周期约 2 年。
- 问题:开发业务减值是否持续(2021-2023年每年计提约50亿元)?能否在2025年基本出清存货?
3.2 财务安全性与现金流能否支撑转型?
巴菲特重视自由现金流与低负债,新城的债务风险需重点审视。
- 流动性压力与偿债能力
- 2025年到期债券80亿元,现金仅106亿元;依赖新增经营贷缓解压力,现金短债比1.44倍。
- 问题:经营性物业贷(2024年新增120亿元)能否覆盖到期债务?若销售回款不及预期,会否引发流动性危机?
- 自由现金流生成能力
- 商业板块年现金流稳定(2024年租金收入62亿元),但开发业务亏损拖累整体现金流。
- 问题:住宅存货出清后,能否实现净自由现金流转正?商业运营的现金流能否支撑轻资产扩张?
3.3 管理团队能否理性配置资本?
巴菲特要求管理层“理性、坦诚、以股东利益为重。
- 债务管理策略的有效性
- 2025年6月成功发行3亿美元优先票据,为2023年来首家完成美元债发行的民营房企,反映市场信心。
- 问题:融资是否用于高息债务置换?能否将平均融资成本进一步降至5%以下?
- 转型商业的决策逻辑
- 计划2027年后成为纯商业运营商,剥离开发业务。
- 问题:轻资产扩张(如REITs分拆)是否优化ROE?管理层是否优先保障分红而非盲目扩张?
3.4 估值与安全边际是否足够吸引?
巴菲特强调“以低于内在价值的价格买入”
- 分部估值法下的合理区间
- 商业板块:2025年净利润28亿元(按租金116亿元×35%净利率),对标港股REITs 6-10倍PE,估值168-280亿港元。
- 住宅板块:剩余土地储备估值60-80亿港元(0.3-0.4倍PB)。
- 综合估值:228-360亿港元(当前市值178亿港元)。
- 问题:当前市净率0.36倍是否充分反映资产折价?若商业转型成功,能否支撑PE升至8倍以上?
- 安全边际的触发价格
- 按估值下限228亿港元计算,对应股价3.2港元(较现价2.53港元高26%)。
- 机会点:若地产政策发力或销售超预期,现价已接近底部区间(2025年低点1.98港元)
3.5 行业与宏观风险是否可控?
需验证新城能否抵御行业周期性波动:
- 政策依赖度:2024年政策(降首付、调利率)尚未扭转销售颓势,2025年H2是否触底存疑。
- 三四线消费韧性:吾悦广场超60%位于三四线,若居民消费进一步萎缩,租金增长或不及预期。
- 关键指标:跟踪月度销售数据(如2025年2月销售19.63亿元,环比+93%)
3.6 是否适合“永久持有”?
巴菲特的“永远持股”前提是企业护城河随时间加深。
- ✅ 符合条件的情况:若商业租金收入占比超70%、负债率降至60%以下、股息率回升至5%以上(现为0),可视为永续现金流资产。
- ❌ 退出信号:住宅减值拖累持续3年以上、吾悦广场出租率跌破90%、融资成本反弹至7%以上。
3.7 结论:决策框架与操作建议
- 当前是否值得投资?
- 短期(<1年):需观察2025Q3销售数据及债务到期偿付情况,现价安全边际不足。
- 长期(>3年):若转型成功,现价具备79-157%上行空间(对应3.2-4.0港元)。
- 合适买入区间:
- 防御价位:市值≤200亿港元(股价≤2.8港元),对应估值下限的10%折让。
- 进攻价位:政策或销售超预期导致股价暴跌至2.0港元下方(市值<140亿港元)。
- 永久持有可能性:
- 取决于商业收入占比能否在2027年超80%及分红政策是否恢复(参考巴菲特持有可口可乐的逻辑)。
建议建立跟踪清单,按月更新吾悦广场开业进度、租金增长率、负债率三项数据,以验证护城河深化逻辑是否成立。
四、拓展信息
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emm,但是好像没查到新城发展的, 查了下腾讯的,能查到,但想了想,腾讯都04年上市的,时间太久远了,好像也没啥能参考的。
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