新城发展投资分析

新城发展投资分析

Created
2025-06-16
Tags
股票分析
Last Modify
2025-06-20 / 06:26 AM
AI summary
最近准备系统进行一些投资分析了, 听到大佬们在讨论的新城发展,决定尝试进行分析。

一、基本信息

  • 股票名称:新城发展
  • 证券:港股
  • 代码:01030
  • 当前股价:2.300 (6.16)
 

1.1 新城发展是做什么的?

  • 直接看招股书,没找到,跳过。
  • 看去年的年报:
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  • 董事会报告部分,提及了主营业务:
本集團的主要業務為於中國從事物業發展物業投資商業物業管理
 
ok,还是不知道是干嘛的,不如直接问问AI:
 
提问元宝:新城发展是做什么的? 本集團的主要業務為於中國從事物業發展、物業投資及商業物業管理
新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited,股票代码:01030.HK、601155.SH)是一家以房地产为核心业务的综合性集团,主要在中国从事物业发展、物业投资及商业物业管理,并逐步拓展多元化业务布局。以下是其核心业务及运营模式的详细分析:

一、主营业务

  1. 物业发展
      • 住宅开发:通过A股公司分部(新城控股,601155.SH)开发住宅物业及多用途综合楼盘,覆盖从刚需到高端的多品类住宅产品,致力于打造全生命周期的居住服务。
      • 商业地产开发以“吾悦广场”为核心品牌,布局城市综合体项目,形成“住宅+商业”双轮驱动模式。截至2025年3月,吾悦广场已在全国136个城市布局200座,其中173座已开业,2024年商业运营总收入达128.08亿元,同比增长13.1%。
  1. 物业投资与商业物业管理
      • 通过持有和运营商业物业(如吾悦广场)获取租金收入,并提供商业运营管理服务,包括招商、品牌孵化、空间运营等。
      • 非A股公司分部负责物业管理及其他增值服务,如建筑服务、市场研究等。
  1. 其他业务
      • 金融服务:通过控股香港晋峰金融(持有香港证监会1、2、4、9号牌照)开展债券承销、资产管理等业务。
      • 创新业务:包括智能快递柜、亲子主题乐园(多奇妙公司)、影院运营、康养社区(“新城•心颐”)等,围绕地产产业链延伸服务场景。
      • 资产管理:通过产业投资与资本运作(如参与江苏民营投资控股公司)优化资产配置。

二、财务与市场表现

  • 2024年业绩:受行业环境影响,营业总收入893.08亿元(同比下降25.34%),净利润4.91亿元(同比下降44.12%),但商业运营收入逆势增长,显示其商业板块的抗风险能力。
  • 行业地位:2023-2024年连续入选《财富》中国500强及民营企业500强,排名第187-193位,年营业额超168亿美元。

三、战略布局与特色

  • 区域深耕:以上海为中枢,长三角为核心,并向全国扩张,同时进入美国加州、德州等海外市场。
  • 绿色与公益:推行绿色建筑标准,发起“七色光计划”公益项目(如“光彩图书馆”惠及数万乡村学生)。

总结

新城发展以地产开发为主业,通过“住宅+商业”双轮驱动和多元化业务协同,构建覆盖居住、消费、金融等场景的生态体系。尽管近年面临行业调整压力,但其商业运营与创新业务的持续增长展现了较强的转型潜力。
 
ok,拎出来核心概念,然后继续跟AI了解:
  • 物业发展:
    • 住宅开发(也就是买地、建房、卖房/出租)
    • 商业地产开发(核心品牌“吾悦广场”)
  • 物业投资与商业物业管理:
    • 租金收入(商业地产主要重运营,长线获取收入)
 

1.2 新城发展的市场占有率?

1.2.1 住宅开发市场占有率

新城发展的住宅开发业务主要通过A股上市平台新城控股(601155.SH)运营。
(1)全国住宅销售排名
  • 2024年销售额:约700亿元(行业排名TOP 20-25)。
  • 市场占有率:约0.5%-0.8%(全国商品房销售额约12-13万亿元)。
  • 区域分布:长三角(江苏、浙江、上海)占比超60%,中西部(四川、重庆、湖北)占比约20%。
(2)行业对比(2024年房企销售排名)
排名
房企
销售额(亿元)
市场占有率
1
保利发展
约3,500亿
~2.8%
2
万科
约3,200亿
~2.6%
3
中海地产
约2,800亿
~2.3%
20-25
新城控股
约700亿
0.5%-0.8%
30
金地集团
约500亿
~0.4%
🔹 结论:新城住宅开发规模处于全国TOP 20-25,市场占有率较低但区域集中度高(长三角核心城市)。

1.2.2 商业地产市场占有率(吾悦广场)

新城发展的商业地产以“吾悦广场”为核心品牌,是中国TOP 3的商业地产运营商之一(仅次于万达、华润)。
(1)商业地产规模(截至2025年3月)
指标
数据
已开业吾悦广场
173座
在建及储备项目
27座
全国布局城市
136个
2024年租金收入
128.08亿元(+13.1%)
(2)行业对比(2024年商业地产运营商排名)
排名
企业
商业项目数量
租金收入(亿元)
1
万达商管
500+(万达广场)
约600亿
2
华润万象生活
100+(万象城/万象汇)
约250亿
3
新城发展(吾悦广场)
173座
128亿
4
龙湖天街
80+
约100亿
5
大悦城
20+
约60亿
🔹 结论:新城商业地产规模全国TOP 3,市场占有率约10%-15%(仅次于万达、华润)。

1.2.3 物业管理市场占有率(新城悦服务)

新城旗下物业公司新城悦服务(01755.HK),2024年在管面积约2.5亿㎡,行业排名TOP 15-20
排名
物企
在管面积(亿㎡)
市场占有率
1
万物云(万科)
9.5+
~8%
2
碧桂园服务
8.0+
~6.5%
3
保利物业
6.0+
~5%
15-20
新城悦服务
2.5
~2%
🔹 结论:物业管理市场占有率较低,但增速较快(2024年新增合约面积约3000万㎡)。
 
总结一下,住宅销售额占市场份额并不高(但绝对值还是比商业开发高,760亿), 商业开发比较出色,128亿的租金+管理费收入,排行第三。
 
notion image
对比 23年,住宅收入下降不少(当前房地产去库存的背景),商业开发收入看起来是有增长的。
 
年份
住宅收入(亿元)
商业租金+管理费收入(亿元)
住宅市占率
商业地产市占率
备注
2020
2509.63(销售额)
57(含管理费)
约1.5%(行业第12)
约8%(行业TOP 3)
商业毛利率70%
2021
2337(销售额)
86(吾悦广场租金)
小幅下滑
提升至9%左右
商业收入五年CAGR达81.1%
2022
约1200(销售额)
94(同比增长19%)
显著下滑
维持TOP 3
商业出租率97%
2023
约600(销售额)
105(目标)
降至0.8%以下
10%-12%
商业运营总收入52.01亿元(上半年)
2024
401.71(销售额)
128.08(含管理费)
约0.5%(TOP 20-25)
10%-15%(TOP 3)
租金收入占比提升至17%
先看个大概,空了再根据年报重新整理一下数据。目前数据用AI交叉验证了下,应该有误差,但是问题不大。
 
住宅市占率可以看到一路下降,但是商业地产市占率连年提升。

1.3 新城发展的资产负债表情况

  • 总资产:3091 亿
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  • 总负债:2223 亿
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  • 合并净利润:6.8 亿
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1.4 新城发展的土地储备

 
 

二、竞争力体现

 

2.1 新城发展的运营能力

商业地产的出租率
 

N、拓展信息

招股书在哪里查询?

港股招股书:
  • 右上角选择简体中文
emm,但是好像没查到新城发展的, 查了下腾讯的,能查到,但想了想,腾讯都04年上市的,时间太久远了,好像也没啥能参考的。
 
 
 
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